Στις μισθωτικές σχέσεις διαχρονικά παρατηρείται ως μόνιμο πρόβλημα η δυστροπία των ενοικιαστών να καταβάλλουν τα οφειλόμενα μισθώματα. Αυτό συμβαίνει μάλιστα, ενώ οι τελευταίοι παραμένουν επί μακρόν στο μίσθιο, επιφέροντας κατ’ αυτόν τον τρόπο μέγιστη αντίστοιχη οικονομική ζημία στους εκμισθωτές. Η νομοθεσία παρέχει στους εκμισθωτές το δικαίωμα να αντιδράσουν, απαιτώντας την απόδοση του μισθίου και την πληρωμή των οφειλόμενων μισθωμάτων, ακόμα και σε σύντομο χρόνο από την έναρξη της μίσθωσης.
Η επιδίωξη της ικανοποίησης των δικαιωμάτων των εκμισθωτών λαμβάνει χώρα είτε με την άσκηση τακτικής αγωγής (κατά την Ειδική Διαδικασία μισθωτικών διαφορών), με την οποία αξιώνεται η καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων και η απόδοση του μισθίου, είτε με την έκδοση Διαταγής του αρμοδίου Δικαστηρίου, περί αποδόσεως του μισθίου και καταβολής των οφειλόμενων μισθωμάτων. Στην τελευταία περίπτωση, εν αντιθέσει με την πρώτη, η διαδικασία είναι ταχύτερη και η αποβολή του δύστροπου μισθωτή είναι συνήθως ζήτημα μερικών εβδομάδων, υπόκειται ωστόσο σε ορισμένες ειδικές προϋποθέσεις οι οποίες πρέπει να πληρούνται, προκειμένου να επιτευχθεί επιτυχώς η έκδοση της Διαταγής απόδοσης μισθίου και καταβολής μισθωμάτων, και φυσικά προκειμένου να στεφθεί με επιτυχία, χωρίς προσκόμματα, η μετέπειτα διαδικασία αποβολής του μισθωτή, και είσπραξης των οφειλόμενων μισθωμάτων.
Α. ΕΚΔΟΣΗ ΔΙΑΤΑΓΗΣ ΑΠΟΔΟΣΗΣ ΜΙΣΘΙΟΥ ΚΑΙ ΚΑΤΑΒΟΛΗΣ ΜΙΣΘΩΜΑΤΩΝ (637επ. ΚΠολΔ)
Η δυνατότητα έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου, κατά τα ανωτέρω, αφορά μόνον περιπτώσεις ανώμαλης εξέλιξης της σύμβασης μίσθωσης, λόγω υπαίτιας μη έγκαιρης καταβολής μισθωμάτων (άρθρο 597 ΑΚ & ΕισΝΚΠολΔ 66), και δεν αφορά σε άλλες περιπτώσεις όπως λ.χ. κακή χρήση του μισθίου, παράνομη υπομίσθωση, φθορά, κ.α.
Η διαδικασία έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου δεν απαιτεί ακροαματική διαδικασία και μπορεί να ολοκληρωθεί σε σύντομο χρόνο. Για την υποβολή της ενεργητικά νομιμοποιείται ο εκμισθωτής του ακινήτου.
Οι προϋποθέσεις για την έκδοση διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου και πληρωμής μισθωμάτων, οι οποίες όπως προαναφέρθηκε πρέπει να πληρούνται απαρέγκλιτα προκειμένου να μην δημιουργούνται προβλήματα, με ανακοπή του μισθωτή, είναι οι κάτωθι:
-Έγγραφη απόδειξη της μίσθωσης με ιδιωτικό ή δημόσιο έγγραφο (συμφωνητικό μίσθωσης). Αρκεί να αποδεικνύεται εγγράφως η έναρξη της μίσθωσης, χωρίς να είναι αναγκαία η έγγραφη ανανέωση της μισθωτικής σύμβασης.
-Πρέπει να προκύπτει η καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος από υπαιτιότητα του μισθωτή (Δυστροπία – ΕισΝΚΠολΔ 66 ). Παγίως γίνεται δεκτό ότι η δυστροπία του μισθωτή λογίζεται ως η υπαίτια υπερημερία του μισθωτή (340επ ΑΚ) ως προς την καταβολή του μισθώματος, η οποία, όταν το μίσθωμα συμφωνείται καταβλητέο σε δήλη μέρα ή σε προθεσμία μετά από συγκεκριμένη ημέρα, επέρχεται με μόνη την παρέλευση της ημέρας ή της προθεσμίας μετά την ημέρα αυτή(άρθρο 341 ΑΚ).
-Τέλος ουσιώδης προϋπόθεση αποτελεί η επίδοση έγγραφης όχλησης (εξώδικης όχλησης – πρόσκλησης για καταβολή μισθωμάτων) με δικαστικό επιμελητή, με την οποία ο εκμισθωτής αξιώνει την καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων (άρθρο 637 ΚΠολΔ). Συνεπώς δεν είναι δυνατή η έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου και καταβολής μισθωμάτων προτού επιδοθεί εξώδικος διαμαρτυρία – όχληση, αποκλειόμενου κάθε άλλου τρόπου όχλησης (επιστολή, μηνύματα, ηλεκτρονικό ταχυδρομείο κ.α.). Η όχληση πρέπει να επιδοθεί «δεκαπέντε τουλάχιστον ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης», η δε προθεσμία των 15 ημερών είναι δικονομική και υπολογίζεται κατά το άρθρο 144 ΚΠολΔ.
Χαρακτηριστικό της διαδικασίας είναι πως η διαταγή εκδίδεται επί τη βάσει εγγράφων χωρίς να μεσολαβεί διαγνωστική διαδικασία. Συνεπώς, η αίτηση πρέπει να συνοδεύεται από όλα τα έγγραφα που την θεμελιώνουν, και να γίνεται επίκληση αυτών στο περιεχόμενό της, καθώς σε άλλη περίπτωση ο δικαστής δεν μπορεί να τα λάβει υπόψη του, με συνέπεια να πρέπει να απορρίψει την αίτηση.
Τα απαραίτητα έγγραφα για την διαδικασία, που σε κάθε περίπτωση απαιτούνται, είναι:
- το έγγραφο από το οποίο αποδεικνύεται η μίσθωση (μισθωτήριο),
- όσα έγγραφα σχετίζονται με την νομιμοποίηση του εκμισθωτή, αν τυχόν έχει λάβει χώρα καθολική ή ειδική διαδοχή,
- η έκθεση επίδοσης της έγγραφης όχλησης του εκμισθωτή προς τον μισθωτή-οφειλέτη, από την οποία να προκύπτει ότι έχει λάβει χώρα εμπρόθεσμα.
- η τυχόν έγγραφη συμφωνία των μερών για παρέκταση της αρμοδιότητας.
Η διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου μπορεί να εκτελεστεί είκοσι ημέρες (20) μετά την επίδοσή της με δικαστικό επιμελητή από τον εκμισθωτή στον μισθωτή. Δηλαδή, είκοσι ημέρες μετά την επίδοσή της, ο εκμισθωτής μπορεί να προχωρήσει στην αποβολή του μισθωτή από το μίσθιο με τη συνδρομή δικαστικού επιμελητή. Η διαταγή απόδοσης μισθίου δεν παράγει δεδικασμένο μέχρι να παρέλθει η ανωτέρω προθεσμία άσκησης ανακοπής ή μέχρι να καταστεί τελεσίδικη η απόφαση επί της ανακοπής. Αποτελεί όμως σαφέστατα αποτελεσματικό μέσο πίεσης για την πληρωμή των οφειλόμενων μισθωμάτων, και τη διασφάλιση των συμφερόντων των εκμισθωτών.
Η διαταγή εκτελείται και κατά των προσώπων που αναφέρονται στο άρθρο 616 ΚΠολΔ, δηλαδή και κατά των υπομισθωτών, ή οποιουδήποτε άλλου αντλεί τα δικαιώματά του από τον μισθωτή ή κατέχει το μίσθιο για αυτόν.
Β. ΑΜΥΝΑ ΤΟΥ ΜΙΣΘΩΤΗ ΕΝΑΝΤΙ ΤΗΣ ΕΙΣ ΒΑΡΟΣ ΤΟΥ ΔΙΑΤΑΓΗ ΓΙΑ ΑΠΟΔΟΣΗ ΤΟΥ ΜΙΣΘΙΟΥ ΚΑΙ ΚΑΤΑΒΟΛΗ ΤΩΝ ΜΙΣΘΩΜΑΤΩΝ.
Από πλευράς του και ο μισθωτής έχει μέσα άμυνας για την σε βάρος του Διαταγή απόδοσης του μισθίου και καταβολής μισθωμάτων. Οι κυριότεροι και συνηθέστεροι λόγοι άμυνας του μισθωτή είναι οι κάτωθι:
α) Σύμφωνα με το άρθρο 637 εδ β ΚπολΔ «Η καταβολή των μισθωμάτων εντός του δεκαπενθημέρου, αποδεικνυόμενη εγγράφως, αποκλείει την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου, εκτός αν υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση από δυστροπία». Συνεπώς, ο μισθωτής έχει τη δυνατότητα να αποφύγει την έκδοση εναντίον του διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου εάν εντός 15 ημερών από την επίδοση προς αυτόν της όχλησης, καταβάλει τα οφειλόμενα μισθώματα στον εκμισθωτή. Αντίθετα, εάν υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση στην καταβολή των μισθωμάτων, ο εκμισθωτής δεν κωλύεται να καταθέσει αίτηση για απόδοση του μισθίου και να πετύχει την έκδοση της διαταγής ακόμη κι αν ο μισθωτής προέβη στην εντός του 15ημέρου καταβολή των μισθωμάτων.
β) Σε περίπτωση που επιδοθεί η διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου καταβολής μισθωμάτων, ο μισθωτής μπορεί εντός δεκαπέντε ημερών από την επίδοση να ασκήσει ανακοπή. Ως λόγοι ανακοπής μπορούν να προβληθούν ζητήματα που αφορούν την τυπική νομιμότητα της διαταγής (τυπικές ελλείψεις), ιδίως αν ελλείπει κάποιο από τα κατά νόμω απαιτούμενα έγγραφα για την έκδοσή της ή ακόμη και ζητήματα που ανάγονται στην εσωτερική σχέση των μερών (π.χ. άφεση χρέους, συμψηφισμός, εξόφληση, κατάχρηση δικαιώματος κ.α.).
Η άσκηση ανακοπής εκ μέρους του μισθωτή δεν αναστέλλει την εκτελεστότητα της διαταγής απόδοσης μισθίου και καταβολής μισθωμάτων. Ωστόσο το Δικαστήριο μπορεί, κατόπιν αίτησης του μισθωτή, να χορηγήσει αναστολή εκτέλεσης της προσβαλλόμενης διαταγής αν πιθανολογήσει ότι η ασκηθείσα ανακοπή θα ευδοκιμήσει, και η εκτέλεση της Διαταγής θα προκαλέσει ανεπανόρθωτη, άλλως δυσχερώς επανορθώσιμη, βλάβη στον μισθωτή.
Γ. Η ΑΓΩΓΗ ΑΠΟΔΟΣΗΣ ΜΙΣΘΙΟΥ ΚΑΙ ΚΑΤΑΒΟΛΗΣ ΜΙΣΘΩΜΑΤΩΝ (ΑΓΩΓΗ ΕΞΩΣΗΣ).
Όπως και ανωτέρω αναφέρθηκε η σύντομη διαδικασία, μέσω της οποίας ο εκμισθωτής δύναται να αποβάλλει τον μισθωτή από το μίσθιο ακίνητο, υπόκειται σε συγκεκριμένες προϋποθέσεις, ιδίως αναφορικά με την έγγραφη (παραχρήμα) απόδειξη της μισθωτικής σχέσης, και της ύπαρξης ληξιπρόθεσμης οφειλής. Συνεπώς, όταν σε ορισμένες περιπτώσεις δεν πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις, ο εκμισθωτής έχει την μόνη επιλογή να ασκήσει τακτική αγωγή, κατά την ειδική διαδικασία, προκειμένου να πετύχει την αποβολή του μισθωτή, και να εισπράξει τα οφειλόμενα μισθώματα.
Ο νομοθέτης παρέχει λοιπόν στον εκμισθωτή τη δυνατότητα άσκησης αγωγής βάσει του άρθρου 66 του Εισαγωγικού Νόμου του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, το οποίο ορίζει ότι «Αν ο μισθωτής καθυστερήσει το μίσθωμα απο δυστροπία, ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να ζητήσει να του αποδοθεί το μίσθιο όσο διαρκεί η μίσθωση..». Στην προκειμένη περίπτωση ο εκμισθωτής μπορεί να εγείρει την αγωγή χωρίς να καταγγείλει την μισθωτική σχέση, αφού η κατ’ άρθρο 66εισΝΚΠολΔ αγωγή δεν ισχύει ως καταγγελία. Η μισθωτική σχέση, λοιπόν, εξακολουθεί να υφίσταται (και άρα συνεχίζουν να οφείλονται και μελλοντικά μισθώματα) και λήγει με την εκτέλεση της απόφασης που διατάσσει απόδοση του μισθίου.
Η καθυστέρηση των μισθωμάτων εκ μέρους του μισθωτή, όπως και για την περίπτωση της Διαταγής απόδοσης μισθίου και καταβολής μισθωμάτων, πρέπει να είναι υπαίτια (δυστροπία). Η υπαιτιότητα τεκμαίρεται από την μη εμπρόθεσμη καταβολή, ωστόσο δύναται να ανατραπεί αν ο μισθωτής αποδείξει ότι υπήρχε εύλογη αιτία για την καθυστέρηση. Γίνεται παγίως δεκτό σε όλες τις περιπτώσεις ότι η οικονομική αδυναμία δεν αποτελεί εύλογη αιτία. Η επίκληση της ύπαρξης δυστροπίας εκ μέρους του εκμισθωτή, αποτελεί στοιχείο της βάσης της αγωγής του εκμισθωτή, ο ενάγων όμως δεν φέρει το βάρος απόδειξής της, αφού η ύπαρξή της τεκμαίρεται με μόνη την παρέλευση του συμφωνημένου χρόνου καταβολής. Συνεπώς ο εναγόμενος πρέπει να επικαλεστεί και να αποδείξει ότι δεν φέρει ευθύνη για την καθυστέρηση (νόθος αντικειμενική ευθύνη). Στην τελευταία αυτή περίπτωση, η δίκη καταργείται αν ο μισθωτής, µέχρι τέλους της συζητήσεως, ενώπιον του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου, καταβάλει όλα τα καθυστερούμενα µισθώματα, πλέον των τυχόν εξόδων καταγγελίας. Δεν επέρχεται κατάργηση της δίκης όταν η εκ δυστροπίας καθυστέρηση είναι επανειλημμένη. Αντιθέτως, επί καταγγελίας της µίσθωσης βάσει του άρθρου 597 ΑΚ, εάν ο µισθωτής εντός της ως άνω προθεσµίας ασκήσει το δικαίωµα καταβολής, επέρχεται µαταίωση των αποτελεσµάτων της καταγγελίας, έστω και εάν επανειληµµένως καθυστερήσει την πληρωµή του µισθώµατος
Καίτοι το αίτημα και των δύο αγωγών (597 ΑΚ και 66ΕισΝΚΠολΔ) είναι η απόδοση του μισθίου λόγω καθυστέρησης καταβολής των μισθωμάτων, μεταξύ τους υφίσταται ουσιαστική αντίφαση αφού στην πρώτη περίπτωση η μίσθωση πρέπει να είναι λυμένη ενώ στη δεύτερη ενεργή. Συνεπώς, δεν επιτρέπεται η σώρευσή τους. Αντίθετα, γίνεται δεκτό ότι επιτρέπεται η επικουρική σώρευσή τους, με κύρια βάση αυτή του άρθρου 597 ΑΚ και επικουρικά εκείνη του 66 ΕισΝΚΠολΔ. Έτσι, αν η κύρια βάση απορριφθεί επειδή το αποτέλεσμα της καταγγελίας αποτράπηκε µε την εµπρόθεσµη καταβολή των οφειλοµένων, κατά το άρθρο 597§2 ΑΚ, τότε εξετάζεται η επικουρική βάση, στην περίπτωση, βέβαια, που ο µισθωτής οφείλει και άλλα µισθώµατα, µετά την καταγγελία και µέχρι τη συζήτηση της αγωγής.
Ωστόσο όταν επιδιώκεται η απόδοση του μισθίου με την άσκηση αγωγής, ο μισθωτής δεν υποχρεούται να αποχωρήσει από μίσθιο έως την έκδοση και την εκτέλεση της απόφασης, γεγονός που καθιστά την εν λόγω διαδικασία χρονοβόρα σε σχέση με την έκδοση Διαταγής (η οποία αποτελεί εκτελεστό τίτλο, εντός 20 ημερών από την επίδοσή της), δεδομένου, ότι η διαφορά κατάγεται σε διαγνωστική δίκη που προϋποθέτει τήρηση προδικασίας και συζήτηση στο ακροατήριο προς τον σκοπό έκδοσης δικαστικής απόφασης. Το Δικαστήριο, όμως, υποχρεούται, εφόσον ζητηθεί απο τον ενάγοντα, να κηρύξει την αντίστοιχη απόφαση προσωρινά εκτελεστή (910ΚπολΔ), ενώ σε πολλές περιπτώσεις μπορεί να επιδιωχθούν και ασφαλιστικά μέτρα κατά του μισθωτή, προς εξασφάλιση των απαιτήσεων του εκμισθωτή (υφιστάμενων ή μελλοντικών).
*** Το συγκεκριμένο άρθρο αφορά μόνο την περίπτωση προστασίας του εκμισθωτή (και αντιστοίχως άμυνας του μισθωτή) λόγω μη έγκαιρης καταβολής των μισθωμάτων εκ μέρους του μισθωτή. Άλλες περιπτώσεις μισθωτικών διαφορών όπως για παράδειγμα λόγω κακής χρήσης, έλλειψης συνομολογημένων ιδιοτήτων ή πραγματικών ελαττωμάτων του μισθίου δεν αντιμετωπίζονται στα πλαίσια των ανωτέρω νομοθετικών διατάξεων.
