Η αγορά ή πώληση ενός ακινήτου αποτελεί μια σύνθετη νομική διαδικασία, στην οποία η συμβολή του δικηγόρου είναι καθοριστική για τη διασφάλιση των δικαιωμάτων του αγοραστή και του πωλητή αντίστοιχα. Ο ρόλος του δικηγόρου σε μια αγοραπωλησία ακινήτου δεν περιορίζεται απλώς στην παροχή νομικών συμβουλών, αλλά επεκτείνεται σε συγκεκριμένες ενέργειες που αποσκοπούν στην αποφυγή νομικών και οικονομικών κινδύνων, είτε εκπροσωπεί τον αγοραστή είτε τον πωλητή.
Παρακάτω αναφέρονται επιγραμματικά οι ενέργειες στις οποίες πρέπει να προβεί ένας έμπειρος και καταρτισμένος δικηγόρος, προκειμένου να προστατεύσει αποτελεσματικά κατά κύριο λόγο τα συμφέροντα του αγοραστή-εντολέα του.
Νομικός Έλεγχος Ακινήτου
Καταρχάς, ο δικηγόρος αναλαμβάνει τη νομική έρευνα του ακινήτου στα αρμόδια Υποθηκοφυλακεία και Κτηματολογικά Γραφεία. Μέσω αυτής της διαδικασίας διαπιστώνεται εάν το ακίνητο είναι ελεύθερο από εμπράγματα βάρη, όπως υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις ή άλλα νομικά βάρη (λ.χ. απαλλοτρίωση), που θα μπορούσαν να επηρεάσουν τη μεταβίβαση της κυριότητάς του. Επιπλέον, ελέγχεται η αδιάλειπτη «αλυσίδα» μεταβιβάσεων και τίτλων ιδιοκτησίας των διαδόχων του πωλητή που καταλήγουν σε αυτόν (τουλάχιστον 20 ετών), προκειμένου να διασφαλιστεί ότι ο τελευταίος έχει πλήρες και νόμιμο δικαίωμα διάθεσης του ακινήτου. Ο έλεγχος αυτός επεκτείνεται και σε τυχόν δικαιώματα τρίτων επί του ακινήτου, όπως δουλείες, επικαρπία ή άλλα εμπράγματα δικαιώματα που ενδέχεται να περιορίσουν τη δυνατότητα χρήσης και κάρπωσης του ακινήτου από τον νέο ιδιοκτήτη. Τέλος, ο δικηγόρος εξετάζει αν εκκρεμούν δικαστικές διαφορές ή αγωγές που αφορούν το ακίνητο, οι οποίες θα μπορούσαν να επηρεάσουν τον χρόνο ολοκλήρωσης ή ακόμα και να ματαιώσουν οριστικά την αγοραπωλησία.
Πολεοδομικός Έλεγχος και Νομιμότητα
Παράλληλα, ο δικηγόρος οφείλει να ελέγξει τη συμμόρφωση του ακινήτου με τις εκάστοτε ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις, ιδίως αν έχουν εκδοθεί οι απαραίτητες οικοδομικές άδειες και αν το ακίνητο δεν έχει πολεοδομικές παραβάσεις που θα μπορούσαν να επιφέρουν νομικά προβλήματα στον αγοραστή. Στην περίπτωση αυθαιρέτων κατασκευών, εξετάζεται αν υπάρχει δυνατότητα τακτοποίησης και αν έχουν καταβληθεί τα προβλεπόμενα πρόστιμα. Ο έλεγχος περιλαμβάνει επίσης την ύπαρξη τυχόν αναγκαστικών απαλλοτριώσεων ή δεσμεύσεων που μπορεί να επιβάλλονται από το ρυμοτομικό σχέδιο της περιοχής και να αφαιρούν το δικαίωμα διαθέσεως του πωλητή. Ο δικηγόρος συνεργάζεται με μηχανικό για την πιστοποίηση της νομιμότητας του ακινήτου, τη διενέργεια αυτοψίας σε αυτό, καθώς και με μηχανικό της επιλογής του πωλητή για την έγκυρη και έγκαιρη έκδοση των απαραίτητων πιστοποιητικών, όπως η βεβαίωση ταυτότητας ακινήτου (πιστοποιητικό πληρότητας ταυτότητας κτιρίου/διηρημένης ιδιοκτησίας), προκειμένου να καταστεί εφικτή και έγκυρη η μεταβίβασή του στον αγοραστή.
Σύνταξη και Έλεγχος Συμβολαίων
Ο δικηγόρος διαδραματίζει κρίσιμο ρόλο στη σύνταξη και τον έλεγχο του τυχόν προσυμφώνου και του οριστικού συμβολαίου αγοραπωλησίας. Στη διαδικασία αυτή εξετάζεται η ακρίβεια των όρων της συμφωνίας, η ρητή αναφορά στις υποχρεώσεις των μερών και η ύπαρξη τυχόν δυσμενών για τον αγοραστή ρητρών. Ιδιαίτερη προσοχή δίνεται στον τρόπο καταβολής του τιμήματος, στις εγγυήσεις που παρέχει ο πωλητής σχετικά με την έλλειψη νομικών και πραγματικών ελαττωμάτων, καθώς και στις προβλέψεις που αφορούν την παράδοση του ακινήτου. Ο δικηγόρος ελέγχει επίσης εάν έχουν εξοφληθεί όλες οι οφειλές που βαρύνουν το ακίνητο, όπως ΕΝΦΙΑ, δημοτικά τέλη, εισφορές, κ.ο.κ. Επιπλέον, διασφαλίζει ότι έχουν διεκπεραιωθεί όλες οι απαιτούμενες δηλώσεις προς τις φορολογικές αρχές, όπως η υποβολή δήλωσης φόρου μεταβίβασης ακινήτου, και ότι έχουν εκδοθεί τα απαραίτητα πιστοποιητικά, όπως το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης και η βεβαίωση μη οφειλής ΤΑΠ.
Παρουσία και Υποστήριξη κατά την Υπογραφή του Συμβολαίου
Η παρουσία του δικηγόρου κατά την υπογραφή του συμβολαίου ενώπιον του συμβολαιογράφου είναι ζωτικής σημασίας, καθώς εξασφαλίζει την ομαλή και ασφαλή ολοκλήρωση της διαδικασίας. Σε αυτή τη φάση, ο δικηγόρος επαληθεύει την ορθότητα όλων των εγγράφων, διασφαλίζει ότι οι όροι του συμβολαίου ανταποκρίνονται στα συμφωνηθέντα και παρέχει νομικές διευκρινίσεις και συμβουλές, εφόσον απαιτηθεί. Μετά την υπογραφή, επιβλέπει την εγγραφή του μεταβιβαστικού συμβολαίου στο Κτηματολόγιο ή στο Υποθηκοφυλακείο, ώστε να κατοχυρωθεί πλήρως το δικαίωμα κυριότητας του αγοραστή. Επιπλέον, ελέγχει αν έχουν ολοκληρωθεί όλες οι απαραίτητες διοικητικές ενέργειες, όπως η δήλωση του ακινήτου στο Ε9 του αγοραστή.
******
Η εμπλοκή ενός εξειδικευμένου δικηγόρου σε μια αγοραπωλησία ακινήτου αποτελεί αναγκαίο βήμα για την προστασία του αγοραστή από νομικούς και οικονομικούς κινδύνους. Ο δικηγόρος διασφαλίζει ότι η συναλλαγή ολοκληρώνεται με πλήρη διαφάνεια και ασφάλεια, αποτρέποντας τυχόν μελλοντικά προβλήματα που θα μπορούσαν να επηρεάσουν την κυριότητα ή τη χρήση του ακινήτου. Συνεπώς, η έγκαιρη και εξειδικευμένη νομική υποστήριξη συμβάλλει στην ομαλή και απρόσκοπτη ολοκλήρωση της συναλλαγής, παρέχοντας στον αγοραστή τη βεβαιότητα ότι η επένδυσή του είναι νομικά ασφαλής και θωρακισμένη από κάθε πιθανό κίνδυνο.
Ηλιόπουλος Ίων Ανδρόνικος
Δικηγόρος
